Iver's Blog

一、純住宅產品優於住辦混合大樓：很多居住於住辦混合大樓的屋主，將房屋託由房仲售出時，房仲常會以一種話術慫恿買方，說法通常是，「住辦混合大樓可做為住家或辦公室，相較於純住宅產品，住辦大樓可運用的彈性大，未來轉賣出去，可符合自住或辦公等買方的個別需求。」

　居住品質較佳也較安全


　群義房屋指出，事實上，純住宅產品較有加分效果。雖然住辦混合大樓可居住、也可辦公，但是，住戶較為複雜，而且辦公人員出入頻繁，電梯等公共設施的用量密集，公共用電的度數，一定比純住宅還高，所必須分攤的電費，當然也比純住宅的負擔更重。

　純住宅產品的住戶單純，住戶在白天時間，幾乎都在外上班、上學，公共用電的使用量，通常集中在晚間或假日，出入份子也容易掌握，對於家有老人、女性或幼童的家庭而言，純住宅的居住品質較佳，也較為安全。


　二、公寓的頂樓加蓋面積，以權狀每坪1/3計算：老公寓深得台北人的心，而且屋齡愈久愈吃香，信義房屋統計，有5成以上的台北縣市民眾，購屋偏愛公寓產品。

　信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮說，由於公寓產品的公設比低，相較於目前大樓產品動輒30％以上的公設比，老公寓的室內實際使用坪數大，擁有的土地持份也大，更有加分效果。


　低公設比 使用坪數大

　永慶房屋舉例，以5層樓的老公寓來看，權狀30坪可分得土地持份約7坪，同樣的條件下，權狀30坪的電梯大樓，大約只能擁有3至4坪的土地持份，在寸土寸金的台北市，3坪、4坪土地的差異，可能就有高達400萬元至500萬元的價差。


　台灣房屋提醒民眾，選擇公寓時，頂樓加蓋的部份，應以坪數的1/3計算，假設頂樓權狀面積30坪，頂加面積20坪，計算房價時，應將頂加面積20坪除以3，頂加等於是6坪的面積，再加上頂樓權狀面積30坪，總共36坪，換算成總價後，才算是一般行情。

　三、一樓或整條街道是否有店面聚集，判斷所引起的噪音，是否影響居住品質：房子緊臨大馬路，又處於精華地段時，就要考量是否會被來往的車輛噪音干擾，如果噪音太大，應選擇巷子裡的物件，有鬧中取靜的特性，未來也有轉手潛力。


　精華區巷子 鬧中取靜

　此外，房子最好臨8米以上巷道，可以讓消防車進出，居家安全性較高，至於整條街道少有店面，或是本身居住的住宅，一樓沒有店面，這類區域的環境較單純，保值性較高。


　四、掌握房價，可上房仲網查詢區域成交行情：房地產業者觀察，現階段的房價合理性，買賣雙方常站在不同天平上考量，因此，民眾應多做點功課，不要買貴，也不能亂砍價，喪失與屋主談判的機會。

　有些房仲網站上，會提供區域成交行情，房仲業者建議，由於房市今年
反轉得厲害，民眾上網查詢成交時間，應縮短在最近2至3個月，才能掌握較精準的買賣價。


　五、採光、格局面面俱到：房仲業者認為，買方不要因為議價成功，而衝動買下，卻忽略房子的細節。

　獨立廚房隔絕油煙


　其中，又以格局方正最重要，格局方正的房子，採光、通風較好，居住也較舒適，此外，對於小家庭來說，廚房獨立較能隔絕油煙，保持家中清潔，也不會讓孩童輕易進入廚房，誤觸危險。

以同區域而言，屋況的保養、管理品質較差，銀行耽心未來的接手性、增值潛力，會下修貸款成數，而屋齡超過30年的房子，每多10年，折舊率便增加，貸款成數也會降個5％。房屋的屋況，內部包含漏水、壁癌、採光、通風等，外部則要考量管理品質。

多數建物的構造，屬於RC（鋼筋混凝土）構造，而RC的耐用年限是50年，若購買屋齡35年的房子，由於已超過屋齡30年，相距50年的耐用年限只剩15年，等於是倒數計時，所以折舊率很高，對於銀行來說，超過30年的房子，每多10年，貸款成數就會再降5％。

豪宅是SRC（鋼骨）構造，4層樓公寓是加強磚造，其他的建築物，多半是RC構造，而以同區域中的住宅產品相較，屋齡30年以下者，幾乎都以「屋況」為首要考量。